Рухнут цены на недвижимость?!

[gl00mie]

Цитата:

Сообщение от glibs

Карл Маркс (был такой экономический теоретик, который социализм придумал) говорил, что актив должен стоить столько денег, сколько нужно положить в банк, чтобы при текущей ставке на депозит доход с этой суммы денег был равен прибыли, которую приносит актив. Так он предлагал оценивать ценные бумаги, предприятия, и т.д. Пример. Ставка по депозитам 10 процентов. Предприятие приносит прибыль в 100 руб. 100 руб. в год принесет 1000 руб. Стало быть такое предприятие должно стоить 1000 руб. Иначе проще деньги в банк положить.
Конечно, любая экономическая теория соотвествует тому времени, в котором она была придумана. Сейчас марксистская экономическая теория уже устарела. Но тем не менее. Квартира в Москве сейчас приносит 5 процентов годовых плюс-минус километр. Это вполне похоже на ставку по тем же депозитам в Евро.

Это может быть интересно с одной оговоркой - если жить в еврозоне, а не в России с ее даже официально признаваемыми 8-9% инфляции.

Цитата:

Сообщение от glibs

Я сейчас уже не помню, но, судя по всему, до бума на рынке жилой недвижимости в Москве доходность была выше (раз после повышения цен доходность приблизилась к депозитным ставкам). Все это наводит на мысль, что квартиры таки являются финансовым инструментом.

Если под доходностью понимается прибыль от сдачи в аренду, а не от перепродажи, то это не совсем так. Есть одна небезынтересная статья Упасть нельзя расти. С выводами и прогнозами автора можно не соглашаться, но там есть очень познавательный анализ московской жилой недвижимости именно как финансового инструмента. Так вот, с точки зрения получения дохода от аренды выходит, что и сейчас, и раньше, до начала роста цен в феврале 2006-го, выгоднее положить деньги в банк.

Цитата:

Сообщение от glibs

И если теперь представить себе, что цены на квартиры немного снизятся, то доходность от инвестиций в жилую недвижимость возрастет. А значит на рынок хлынут инвесторы. И будет то, что было примерно пару лет назад. Спрос на финансово-инвестиционных рынках очень эластичный.

Вот тут упомянуто очень важное экономическое понятие - эластичность спроса. В другой статье, ссылка на которую тут приводилась, была озвучена интересная мысль: «аренда московской однокомнатной квартиры всегда стоила и будет стоить половину месячной московской зарплаты». Так вот, спрос на арендуемую недвижимость, очевидно, очень эластичен по цене; на рынке сравнительно много квартир, предлагаемых в аренду по $3-5-7 тысяч в месяц, но объем спроса на них явно уступает предложению, наибольшим же спросом всегда пользуются однокомнатные квартиры эконом-класса как наиболее доступные. Повышение цен на их аренду, не подкрепленное адекватным ростом «месячной московской зарплаты», на мой вгляд, приведет лишь к снижению спроса и сложностям с поиском арендаторов, что неизбежно повлечет за собой коррекцию стоимости аренды. Те, кто сдают квартиры, обычно не могут ждать в поисках "клиента" несколько месяцев подобно тем, кто квартиры продает, - они скорее согласятся снизить ставку аренды, чем остаться вовсе ни с чем.

Цитата:

Сообщение от glibs

С другой стороны не стоит забывать и неинвестиционном спросе на жилье. Насчет эластичности тут судить не берусь (данных нет), но московские квартиры пользуются спросом не только среди москвичей, но и жителей ближайшего подмосковья. Впрочем, не ближайшего тоже пользуются. Те же пару лет назад насобирав немного денег люди продавали квартиры в каком-нибудь Клину (или Клине — не знаю как правильно), и покупали в Химках, Долгопрудном и т.п. И так по цепочке народ тянулся внутрь МКАД. Кто-то продавал однокомнатную и покупал двухкомнатную. Кто-то менял старую квартиру на новую.

В тех же Химках квартиры стоят практически столько же, сколько в Москве, при том, что в "каком-нибудь Клину" стоимость жилья зачастую в разы ниже. В свете этого фраза "насобирав немного денег" звучит довольно иронично...

Цитата:

Сообщение от glibs

Если же ввести налог... да, сначала будет некоторый шок и дестабилизация рынка. Возможны перекосы. Но в долгосрочной перспективе стоит ожидать сбрасывания некоторого количества инвестиционных квартир и небольшого (спрос эластичный) снижения цен на них. После этого катастрофически возрастет стоимость аренды квартир. Пытавшиеся снять жилье в сентябре не дадут мне соврать. В результате доходность квартир стабилизируется.

Во-первых, мне кажется, надо четко определить, что понимается под доходностью квартир. Это может быть либо арендная плата, либо разница, возникающая при перепродаже. Очевидно, серьезным инвесторам совершенно неинтересно скупать квартиры для того, чтобы сдавать их в аренду, потому что доходность тут смехотворная. При средней стоимости жилья свыше 100 тыс. рублей за м? стоимость аренды, к примеру, однокомнатной квартиры эконом-класса площадью 38 м? (возьмем по минимуму, хотя не уверен, что сейчас еще такие строят) может составить $800, ну $900/месяц (см., к примеру, данные МИЭЛЬ), т.е. по нынешнему курсу это 19.6-22 тыс.руб. Доходность аренды в таком случае, как нетрудно посчитать, составляет максимум 6-7% годовых - это если не считать подоходного налога и кварт.платы; с их учетом выходит уже всего 5-5.5% годовых - просто ничтожный уровень дохода при единовременных вложениях в 4 млн.руб.
Остается доход от перепродажи квартир - он-то, очевидно, и интересует тех, кто рассматривает квартиры как "финансовый инструмент". По-видимому, этот "инструмент" будет работать, принося прибыль, при двух условиях: постоянном росте цен, опережающем инфляцию (и подразумевающем наличие спроса, разумеется), а также при низких накладных расходах на совершение сделки. Вот тут-то и могут быть сделаны законодательные изменения, лишающие жилую недвижимость инвестиционной привлекательности, например, введение налога даже не на саму недвижимость как таковую, а на выручку от ее продажи, скажем, в течение первых 3-х лет после покупки (это не я придумал - см. статью в прошлогоднем «Эксперте»). Планировать инвестиции в недвижимость больше чем на 3 года, думаю, решатся немногие инвесторы, а перспектива потерять всю прибыль от перепродажи в течение 3-х лет остудила бы пыл оставшихся желающих подзаработать на квартирах.

Цитата:

Сообщение от glibs

А еще стоит учитывать, что квартиры — это не деньги. И они не знают что такое инфляция, деноминация, дефолт. Доллар может упасть. Чего будет с рублем и Евро... посмотрим. А квартиры БУДУТ. Этим они отличаются от денежных депозитов и рискованных ПИФов... Ну разве что спрос не нефть и газ снизится...

С точки зрения инвестиций квартиры как раз-таки очень хорошо "знают", и что такое инфляция, и что такое дефолт, и что такое курс доллара. А с точки зрения тех, кто покупает квартиры просто, чтобы в них жить, есть другой момент. Далеко не у каждого сразу найдется нужная сумма для покупки кваритиры, зачастую под это берется кредит (обычно ипотечный - под залог этой же самой квартиры). Но представим, что инвестиционый пузырь лопнул, и цены на жилье начали снижаться (как происходит сейчас в США и Великобритании) - в этом случае зачастую оказывается, что с одной стороны, люди платят слишком много за погашение кредита на покупку того, что сегодня стоит дешевле, чем в момент покупки, возникают всякие соблазны этот кредит не возвращать. А с другой стороны, банк не может, в случае чего, вернуть выданный кредит, даже реализовав залог - саму квартиру...
Так что «квартиры — это не деньги» лишь для тех, кто ими владеет и при этом не сидит по уши в ипотечных долгах.

Цитата:

Сообщение от glibs

Так что автор, который не ожидает снижения стоимости квартир, прав.

Возможно, но мне кажется, все причины этого пока не раскрыты.